Wer Trinkwasser an andere abgibt – als Vermieter eines Mehrfamilienhauses, als Betreiber eines Hotels, einer Schule oder eines Pflegeheims – ist für dessen Qualität bis zur Entnahmestelle mitverantwortlich. Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) legt dafür konkrete Pflichten fest. Dieser Überblick zeigt die wichtigsten Punkte; die Grundlagen zu Legionellen stehen im Ratgeber Trinkwasserhygiene: Legionellen vermeiden.
Wer betroffen ist
Die Pflicht zur regelmäßigen Untersuchung auf Legionellen betrifft Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, in denen Wasser vernebelt wird – typischerweise über Duschen – und aus denen Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird. Die Vermietung von Wohnungen zählt dabei als gewerbliche Tätigkeit.
Als Großanlage gilt nach den technischen Regeln eine Anlage mit einem Speicher von mehr als 400 Litern oder mit mehr als 3 Litern Inhalt in einer Leitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle. Ein- und Zweifamilienhäuser fallen in der Regel nicht darunter.
Die wichtigsten Betreiberpflichten
- Untersuchung auf Legionellen: in festgelegten Intervallen durch eine zugelassene Untersuchungsstelle; bei gewerblicher Abgabe wie der Vermietung grundsätzlich alle drei Jahre, bei öffentlicher Tätigkeit häufiger.
- Probenahmestellen: geeignete Entnahmestellen am Austritt des Trinkwassererwärmers, am Zirkulationsrücklauf und in den Steigsträngen müssen vorhanden sein.
- Anzeige: Bestimmte Anlagen und wesentliche Änderungen sind dem Gesundheitsamt anzuzeigen.
- Anerkannte Regeln der Technik: Die Anlage muss nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet und betrieben werden – etwa DIN 1988, DVGW W 551 und VDI/DVGW 6023.
Wenn der Maßnahmenwert überschritten ist
Der technische Maßnahmenwert für Legionellen liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Wird er überschritten, muss der Betreiber handeln:
- das Gesundheitsamt unverzüglich informieren, sofern die Untersuchungsstelle das nicht bereits getan hat,
- die Ursachen durch eine Risikoabschätzung klären lassen (früher als Gefährdungsanalyse bezeichnet) – mit Ortsbesichtigung, Prüfung der Anlagendokumentation und Bewertung der Temperaturen und Leitungsführung,
- die festgestellten Mängel beheben und den Erfolg durch Nachuntersuchungen belegen,
- die betroffenen Nutzer, etwa Mieter, über das Ergebnis und die Maßnahmen informieren.
Bestimmungsgemäßer Betrieb
Die meisten Befunde haben technische Ursachen: zu niedrige Warmwassertemperaturen, eine nicht einregulierte Zirkulation, zu warmes Kaltwasser oder Leitungen, in denen Wasser lange steht. Deshalb gehören zum hygienischen Betrieb:
- Warmwasser am Speicheraustritt mit mindestens 60 °C, Zirkulationsrücklauf nicht unter 55 °C,
- Kaltwasser möglichst unter 25 °C,
- regelmäßiger Wasseraustausch an allen Entnahmestellen; selten genutzte Stellen spülen oder zurückbauen,
- keine toten Leitungen und keine ungesicherten Verbindungen zu Nicht-Trinkwasser – die Absicherung nach DIN EN 1717, etwa über Systemtrenner oder freien Auslauf, ist Pflicht.
Häufige Fragen
Wer darf die Proben nehmen?
Probenahme und Untersuchung übernehmen zugelassene Untersuchungsstellen. Die Probenahmestellen selbst lässt der Betreiber durch einen Fachbetrieb einbauen.
Kann ich die Kosten auf die Mieter umlegen?
Die Kosten der Legionellenprüfung sind nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig. Die Kosten für die Beseitigung technischer Mängel sind dagegen Sache des Eigentümers.
Reicht eine thermische Desinfektion?
Sie kann kurzfristig helfen, ersetzt aber nicht die Beseitigung der Ursache. Ohne technische Korrektur kehrt der Befund meist zurück.
Was gehört in die Dokumentation?
Untersuchungsbefunde, Temperaturprotokolle, Wartungs- und Spülnachweise sowie Anlagenpläne. Eine gute Dokumentation beschleunigt jede Risikoabschätzung erheblich.
Wir sanieren und warten Trinkwasserinstallationen in Mehrfamilienhäusern, Kliniken, Pflegeheimen, Schulen und Gewerbeobjekten – vom Einbau der Probenahmestellen über die Einregulierung der Zirkulation bis zur Beseitigung von Totleitungen. Mehr unter Trinkwasserhygiene.